来源：西湖楼市

今年，两会中关于住房政策有三大关键词：房住不炒，因城施策，老旧小区改造。

老破小改造并不是一个新鲜词，连续三年里，它被写进了两会的工作报告中：

2018年，有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。2019年，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。2020年，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

以往相比，今年指出了老旧小区改造的具体目标，这也预示着，旧改将成为今后城市化建设的重点部分。

而杭州，今年已出台了老旧小区改造细则：全市计划改造300个老旧小区，改造面积超1200万平方米，受益居民将超15万户。截至目前已基本建成25个，已开工42个，完成方案审查或招标工作的160个。

事实上，2019年杭州就已开启老旧小区改造试点工程，综合改造提升了65个试点项目，包括7.9万套，2788幢，目前完工率超过了70%。

今天，西湖楼市团队就带大家实地去看看改造后的老旧小区，都发生了哪些变化？

西湖楼市走访了几个试点较为成功的老旧小区，如上城区的新工社区和下城区的小天竺社区。

经过改造，这两个小区就像被“粉妆黛抹”般焕然一新，颜值颇高。

小天竺社区，外立面全部被翻新，白墙黑瓦很有辨识度；每家每户窗外还增设了晾衣棚；小区的道路也全部翻新，不少地方增设了停车场；还配置了红色的塑胶跑道以及电动汽车充电；增设了养老中心等配套服务设施。

新工社区，小区增设了停车场、电梯加装、消防整治、外立面改善、物业改善、小区出入口形象提升、养老托幼设施建设。

旧改重点改造两类房源：一是2000年（含）以前建成的住宅区，且近5年未实施综合改造且今后5年未纳入规划征迁改造范围住宅小区；二是2000年（不含）以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程小区也可纳入改造范围。

此类房源，由于房龄较老，小区环境较差、内部配套设施陈旧、物业不完善……此次改造的重点是“综合改造”和“服务提升”，不仅完善小区基础配套和市政基础设施，更提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

旧改，除了建筑立面的修整，更重要的是要提升老小区的“里子”。

那么，“改头换面”的老旧小区，在二手房市场中，表现如何呢？

潮鸣社区我爱我家中介表示，目前，买老破小的人主要分为三类：年轻夫妻、单身、老年人。而年轻夫妻和单身成了购买老旧小区的主力军。

一般来讲，年轻人买房，大多会选择新房，预算300万左右，只能买在杭州周边区域，但只要周边有地铁，即便距离城区较远，也不会成为太大问题。不过，依然还有很多年轻人瞄准着配套更为成熟的老旧小区。

老小区一般地处城市中心，周边地铁、商业、医疗、学校等配套，十分齐全，生活便利。但弊端也很明显，房龄老、产权短、居住环境差、户型格局不好……而改造之后的小区，内部的配套全面升级，居住环境大大提升，因此更受年轻人欢迎。

中介坦言，潮鸣这一片的老旧小区，小面积房源较多，总价基本在300万内，而这样的价格也是年轻人较为接受的，流动性也比较强。这几天，一对年轻夫妻成交了一套45方的房源，成交价为210万，单价4.6万。

目前，潮鸣社区改造完成的珠碧苑挂牌的房源中，大多是一室两室的小面积房源，总价基本在300万内，这样的价格对比周边未改造的小区，是高还是低呢？

潮鸣社区我爱我家中介表示，改造的小区对比周边的小区，在价格上的影响几乎是微乎其微，一般可能也就贵几百块钱，一方面是因为潮鸣这边老旧小区后期都会进行改造，未来的差异不大，另一方面，影响价格的关键因素主要还是户型和周边配套的距离。

旧改，增强老旧小区在市场上的流通性，但其价格并未出现较大的波动。

杭州楼市继3月开始复苏之后，四月五月进入了井喷期。

四五月份的二手房市场量价齐驱，挂牌量高达11万，价格也上涨不少，成交量持续两月破万。

但在这股成交潮中，除了有学区傍身的小区，多数老旧小区在二手房市场中的表现并不突出；而那些通过旧改而换新颜的小区，虽然价格没有太大突破，不过市场成交概率会明显高于周边项目。

此外，旧改名单的出炉，也让不少人“买老破小博拆迁”的想法落空。

据新工社区旁链家中介表示，当初不少人买新工社区，是抱着拆迁梦买入的，如今列入旧改名单，拆迁无望，但由于是学区房，最后的转手价也还不错。

旧改的核心是“改”。通过改造老旧小区的面容面貌，全面升级小区的配套，既能让小区居民享受到更好的居住环境，也提升了生活品质，在一定程度上降低了一些人买房换房的需求。

我们的这座城市，正在不断进行着生长和更新；而旧改，就是其中重要的一种形式。

旧改之下，老破小迎来了自己的第二春。沉淀下的，是历史的记忆；迭代的，是生活的价值。