就在前天

泰华锦城拿了预售

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最低首付按三成算是99750元

挨边十万的首付，在成都居然还能买住宅！

确实让刚需乃至极度刚需喜大普奔

But！莫慌，还是老规矩

这个盘到底啥情况？到底值不值得买？

优点缺点是哪些？本文一次给你说清楚

泰华锦城 预售信息

产品类型：高层

户型区间：38㎡、57㎡

预售价格：8757~9795元/㎡（清水）

预售房源：600套

容积率：4.2

绿化率：31%

物业费：1.9元/㎡/月

交房时间：2022年6月底

楼盘地址：龙泉驿区青台山路439号

物业公司：四川悦华置地物业管理有限公司

开发商：成都经济技术开发区国有资产有限公司

报名登记方式：

报名登记官网：

https://zw.cdzj.chengdu.gov.cn/lottery/accept/index

需要注意的是，报名登记时间只截止到6月8日零点！

1

清水8757元/平方米起，

但更适合这两类人

该项目位于龙泉驿区青台山路439号，从板块上看是属于龙泉大面板块。

早在2013年左右， 大面的的土地市场不过两千元左右，而到2017年就已经迈过了万元门槛。

我们明明说的房子，我为什么要给大家说地价？因为面粉贵了，面包还能便宜吗？从一个区域的土地市场行情和热地，其实不难窥探出该区域未来发展的情况。

和我们购房者最息息相关的就是，在不久的未来，最近这两年，大面乃至整个龙泉有好些当初高价拿地的项目，都会以改善型为主流产品而陆续入市。

再加上成都“东进”政策，以及东安新城、大运会等利好的逐步兑现，以及龙泉本身就有产业支撑，考虑到这几点因素，就要不还指望房价能大幅度降了。

而相对应的，如果错过了泰华锦城，在未来如果还想找个首付才10万左右的新房，怕是不可能了。

但是！我并不是鼓励大家都一窝蜂都去报名这个盘。

首先不得不承认的是。单价及总价都低，这个价格，还是清水，就是这个盘最大的优势！

但我个人认为这个盘只适合两类购房者，欢迎大家对号入座：

1、纯刚需，偏极刚需，最多只住2个人，作为过渡性居住。

比如刚毕业的大学生、在龙泉上班的的单身上班族、最近几年无结婚及要娃娃的打算等等....

2、手上有一点点闲钱，但预算不多，想作为投资置业，合理化配置家庭财产，自己不得住的购房者！

比如已经在成都购了房，起码五~七年内无换房需求，手上恰好就几十万闲钱，想买个房子保值顺便期望未来有一丢丢增值。（期望不能太高，这个楼盘真正的增值空间其实有限！）

我后面会详细说这个楼盘缺点，但为啥我觉得还是作为投资置业者买？

因为有区域产业及配套醇熟的加持，小户型产品的保值力和流通性还是有保障的。

从具体位置上看，泰华锦城位于四川师范大学成龙校区北侧，四川财经职业学院也在项目约800米的直线距离处。距离学校近，再加上龙泉自身的产业发展必然吸引到产业人口定居，从这样角度考虑，未来也方便出租。

而我踩盘的时候也发现。就楼盘周边为例，有很多酒店公寓。且附近住宅楼盘里，出租户的占比也还是大。

2

配套醇熟，虽有学区房加持

但更适合一般刚需

交通：

该楼盘目前与最近的地铁2号线连山坡站直线距离有两公里，很不方便。

但后续13号线在大面有站点，据售楼部介绍大面的站点就在小区旁边的川师成龙校区，直线距离几百米。

但估计走过去步行应该超过5分钟了， 因此不算正地铁盘。

出行目前就只能依赖自驾或公交。成龙大道和驿都大道距离项目都在一公里以内。

需要说明的是，公交车线路虽多，但一趟公交车最少要等10分钟~半个小时之上，如果打算在这个区域购房需要根据自己的情况估算通勤时间成本哈！

商业：

（附近底商）

该楼盘紧邻师大现代花园、合能四季映像、首创万卷山，与龙城一号隔街相望。

周边还有世茂城、保利玫瑰花语、龙湖三千庭、华润云庭等落地开花，均在泰华锦城1公里距离内，区域居住氛围浓厚。

该楼盘项目对面、旁边都有还算成熟的底商。周边小区的居住氛围也还算醇熟，小电影院、健身房、餐饮、酒店住宿、培训学校都应有尽有，更适合一般刚需生活。

学校：

学校需要划重点！哪怕就在2018年时，大面整个片区的公立小学只有过去的乡镇小学的大面小学和专为龙华安置社区建造的龙华小学。私立学校有北大成都附属实验中学（含小学、中学、高中），口碑好像都一般。

但2019年不一样了！有了新的青台山学校！（含小学和中学），它是由龙泉驿区和四川师范大学合作办学的公立学校。

简单来说，青台山小学=川师附小！应该算是目前整个龙泉最好的小学了。

根据2019年龙泉驿区小学划片，该楼盘正读该小学。（除此之外，还有师大现代花园、龙城一号、合能四季印象、首创万卷山都属于正读），因此，这批次很大的可能性也还是正读青台山学校！

公园及医院：

公园和医院稍弱。最近的公园是距离该项目2公里的天鹅湖湿地公园。再远点就是锦江区的三圣花乡、幸福梅林。周边好点的医院也只有开车出行去三圣乡的华西了。

3

极刚卖点！但真让人纠结

产品其实槽点很多...

我前文说了，这个盘最大的亮点就是价格。单价和总价都很低，最低首付十万，总价30万左右！

毕竟最小面积才38平，应该算是成都新房里最小户型了吧？此后即成绝迹。

（大面最近成交房源。数据来源：链家）

据链家官网数据， 5月大面二手房均价1万5，从最近成交房源情况来看，也大多是在1万3~1万6左右。而泰华锦城这批次均价是8757~9795元/㎡（清水），剪刀差瞬间就几大千！

况且物管费才1块9！成都新房市场上低于2块的物管费，反正最近两年我都看到了。一般都是挨边3块了！

但各种槽点也真让人纠结....

如图可见，该小区是商住一体。与其他楼盘不同的是，这个盘，居然中间是商业，相当于是住宅把商业围合了。

况且，据售楼部介绍，无小区大门！无门禁！只有单元大门才有门禁。

修好后，小区中间直接是商业步行街！不可避免的噪音，多生活垃圾之外，因为无小区大门且无小区门禁，人人都可以进出，这个防盗系数怕是有点低哦。

另外，这批次卖的是14号楼，分为2个单元，梯户比分别是一单元2梯9户，二单元2梯11户！！这，还真的是极度刚需了.....

尤其是这个2梯11户！分明是是住宅，硬是住出了写字楼的直视感。如果上班高峰期，怕是单单等电梯都要拿出挤1号线地铁的架势吧？

另外，大家注意哈，户型不是38~57平，是只有2个户型，分别是38平和57平这两个。

最高公摊高达29%！！这个是啥概念？简单来说，就是把住宅住出了酒店公寓的直视感。以57㎡为例，我粗略估算，实得面积大概就是40平的样子了。

当然，如果对于想投资的人来说倒是无所谓，毕竟比买公寓划算，性质是70年的住宅产权，且水电气是民用非商用，以后再转手也没得公寓那么高的税费。

还有！这个项目一期之前曾出现过延期交房等问题，有烂尾疑云。其市场口碑也很一般。

不过据我踩盘的最新消息。这个盘说是2022年6月底就交房，现场也并没有停工的迹象哈！

另外，从户型上来说，毕竟面积小，螺蛳壳里做道场，居住起来可能确实和酒店公寓差不多了。

卧室除了摆一张床之外，基本没啥空间了，电视只能挂墙上,，衣柜空空间也小。卫生间也是暗卫，莫得窗户。尤其是38平的卫生间大门是直接对着餐厅......

（38平户型图）

（57平户型图）

1、单价及总价都低。最低首付仅十万，且与周边楼盘，区域均价都呈几千的剪刀差！适合极刚购房者。

2、生活配套醇熟，区域发展后劲十足。

3、极大可能正读青台山小学（即川师附小），有学区房优势。

4、适合预算不多的投资购房者，附近多学校，且有产业人口，方便出租。

1、户型仅有38平和57平，只能适合极度刚需过渡性居住，且居住人数最多2人。

2、商住一体小区、2梯11户的梯户比、最高公摊29%、无小区大门及小区门禁，往来人员杂！

3、非地铁房、交通主要靠自驾或等公交车。在配套方面，公园和好点的医院都稍远。

4、卫生间都是暗卫，整体居住感类似酒店公寓。

总之，没有十全十美的楼盘。我们向来是清楚写出楼盘的优点和缺点，毕竟每个购房者的情况都未必一样，到底值不值得买？大家根据自己的情况，在清楚楼盘优点缺点后，理性判断即可。

对于这个盘你咋看？

来文末留言吧！

来源: 直击成都楼市

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