在5月6日，四川乐居推送了“2020年成都买新房必看的10条干货”，有不少网友在文末留言表示想看二手房市场的房价、政策、行情。承接前一篇文章，本文来为大家呈现买卖二手房的一些“干货”。【吐血整理！2020年成都买新房必看的10条干货】

众所周知，成都的二手房市场自2018年5月15日的新政以来，一直都处在低位，价格水分被挤出，市场库存量攀升。2020年初的疫情又进一步影响了二手房的带看，导致疫情结束后新房市场可以快速回暖，但是二手房成交量截止5月中下旬都还只有新房的一半左右。

本文涉及以下内容：

1.成都目前二手房房价水平

2.成都正在执行的限购政策

3.二手房贷款与银行利率

4.成都各区域的优缺点、发展潜力

5.成都的地铁通车、建设、规划情况

6.成都未来二手房房价走势

7.二手房居间交易与自由交易

8.二手房交易的税费

9.那些你得注意的买房陷阱

10.常用的购房网站、公众号、小程序

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成都目前二手房房价水平

据恒通房产研究中心发布的的月报数据显示，截至2020年4月末，成都主城六区（金牛区、锦江区、武侯区、成华区、青羊区、高新区和天府新区成都直管区，下同）存量房（即二手房）均价为13445元/平米，环比环比下跌0.63%，比去年同期的13096元/平方米上涨2.66%；中心城区存量住宅均价为12112元/平方米，环比下跌0.69%，比去年同期的11973元/平方米上涨1.16%。

▲去年同期以来主城六区存量住宅月度监测均价

▲去年同期以来中心城区存量住宅月度监测均价

▲2020年4月中心城区各区监测均价如图

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成都正在执行的限购政策

成都的限购有三层含义：

一是以家庭为单位限制房源套数，单身家庭房源数不得超过1套，非单身家庭房源数不超过2套。

二是购房需要有资格

A、高新南区、天府新区成都直管区、高新西区、主城区和近郊区满足以下任意一条即具备购房资格：

①落户满24个月；

②公司连续为个人缴纳社保满24个月

③已落户而且公司连续为个人缴纳社保满12个月

B、远郊区的资格相对宽松，满足以下任意一条即具备购房资格：

①具备高新南区、天府新区成都直管区、高新西区、主城区和近郊区的购房资格

②公司连续为个人缴纳社保满12个月

③在大成都范围内落户

三是购房资格能买的城区有限制的，如下图

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二手房房贷政策和银行利率情况

据统计，目前在成都买房的人十有八九都是需要贷款的，能够/愿意一次性付清全款的人并不多。房贷可以按来源分为商业银行贷款和住房公积金贷款。

成都二手房商贷首套首付比例不低于30%，二套首付比例不低于50%（其中高新南区、天府新区二套房首付70%，三圈层二套房首付50%，其他区域60%）。

成都公积金贷款的认定相对复杂一些；以下信息来源成都公积金中心官网：

（一）无住房且无未结清的住房贷款的，执行首套房公积金贷款政策，首付款比例不低于30%。

有一套住房但无未结清的住房贷款的，无住房但有一笔未结清的住房贷款的，有一套住房、有一笔未结清的住房贷款、且为同一套住房的，执行第二套房公积金贷款政策，首付款比例不低于40%。

（二）所购再交易房楼龄超过10 年的，最低首付款比例相应提高10%。

（三）存在严重逾期或不良信用记录的，将视具体情况相应提高最低首付款比例或拒贷。 

注意：二手房贷款是以评估价来算，不是以跟卖家签约的价格（也叫市场价格）来算，一般来说评估价都会低于签约价格，普遍低2-3成，房龄越老、又没有过硬的配套（比如学区）评估价越低。

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成都各区域的优缺点、发展潜力

1、一般来说，房价越高，意味着该区域发展越好，各项配套越成熟。【建议回到第一点看成都各区域房价】

2、成都的发展是东进、南拓、西控、北改、中优，中部区域大致以绕城高速为界限（主城区），发展成熟；南拓是天府新区，经过十余年的发展，天府新区的基础设施也都起来了，这两年入驻的开发商也比较多，地价房价都比较高；东进是东安新城、东部新区、淮州新城、简州新城等地，东安新城是2019年规划的概念，东部新区是2020年4月得到了省政府的批复，是省级新区。

【点开这条链接，你想看到的东安新城都在这里！】

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成都的地铁通车、建设、规划情况

成都地铁是真的牛，到2019年已经通车了7条线路共计302.285公里，全国名列前茅

到2020年末还将开通5条线路，通车里程会达到515公里，全国排名前四，仅次于北上广。

到2024年，成都还要开通8条线路，到时将形成692公里的轨道交通网络，基本上主城区和近郊区的楼盘/小区都会地铁盘，最多换乘两三站公交而已。

一般来讲，楼盘/小区距离地铁站800米以内的楼盘才叫地铁房，也就是步行10来分钟。如果太远就需要公交、共享单车来换乘，肯定会增加很多不便和不可控因素。

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成都未来二手房房价走势

房价走势历来都是一个特别有争议的话题，看涨与看跌的都各持己见，谁也不能让对方服输。

与新房市场价格体系是由开发商申报、政府审批不同，二手房市场的价格都是有卖家报价（即挂牌价）、买家还价，双方讨价还价，最终达成一致成交（即成交价）。一般来说，挂牌价要比成交价高出10-20%不等。因此二手房的价格差异很大，同一个户型的不同楼层，卖家不一样，对卖房的要求不一样，可能也导致价格差别很大。急卖房的，肯定会在价格上有所松动。

从链家网提供的数据来看，成都二手房房价从2018年5月份以来，整体处在下降趋势；但是中间也有波动，比如2019年1-3月份，价格有所上涨。

▲数据来源：链家网；参考均价近似于成交均价

从国家统计局数据来看，截至2020年4月末，以2015年房价为基准，新房涨了57.8%，而二手房只涨了22.3%，涨幅不及新房的一半。

▲数据来源：国家统计局70城房价指数

从成都各区房价来看，主城区六区更抗跌，位于优质地段、有学区的二手房源也更抗跌。

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二手房居间交易与自由交易

二手房居间交易是目前市场的主流形式，超过九成的二手房都是通过居间交易成功的。居间交易即通过中介机构来买卖房屋，比如贝壳找房、21世纪不动产、大唐、玛雅、富房不动产、中原等等。卖家把房源信息给到中介机构，购房者通过中介机构寻找房源信息、看房、担保交易等，相对可靠一些。毕竟一套房屋动辄几十上百万，甚至几百万，牵涉的资金太多，稍有闪失，往往损失很大。购房者要向中介机构支付1%-3%不等的佣金。

二手房自由交易，就是卖家和买家直接交易，没有第三方介入，所有流程自己跑。毕竟房产交易是相当复杂的，涉及很多流程、政策，要跑多个部门，对普通购房者来说往往力不从心。而且如果不是熟人之间的交易，往往容易上当受骗。

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二手房交易的税费

二手房交易过程中涉及的税费主要有契税、增值税、个人所得税、转移登记费、评估费、中介费、房屋维修基金、不动产权证工本费等。

1. 契税

应纳税额=房地产管理部门的备案价×契税。

举例说明：作为首套房，买一套100㎡的房子，房屋单价为10000元/㎡。

契税：100×10000×1%＝10000元

 2. 增值税

1) 缴纳标准：满两年：免征   

未满两年：房地产管理部门的备案价×5.3%

2) 温馨提示：一般这里满两年有两种，房屋契税票日期或产权证是否满两年，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。

3) 举例说明：小A准备买小B家的房子，小B家房屋契税票日期是2018年1月1日；以靠前的时间来算，税票已经满了两年，小A就不用缴纳这5.3%的税费。

4） 温馨提示：该费用由卖家缴纳，但实际交易中通常都转嫁给了买家。一般来说和卖家协商沟通也是可以避免此项费用。

3. 个人所得税

1） 缴纳标准：

温馨提示：满五唯一：满五，指卖家的房产证时间满5年；唯一，卖家家庭唯一住房。

温馨提示：个人所得税，按照要求来说，是卖家缴纳，但一般都是由买家承担，可以由买卖方双方自由协商。

4. 转移登记费

1) 缴纳地点：在办理过户的时候交给不动产登记中心

2) 缴费标准：住宅80元/件，每增加一人增加10元

非住宅（别墅、高级公寓、度假村）550元/件，增加一人增加10元

3) 如果未缴：

A. 在 30 个自然日内缴税（核税当天算第一天） ，超时则每天产生缴税金额 0.05%的滞纳金。

B. 天府新区成都直管区，双流区是7个自然日缴税，超时则每天产生缴税金额 0.05%的滞纳金。 

4) 温馨提示：缴税不可以使用现金，只能刷卡，最多只能刷两张卡，可以刷信用卡。只需提供取件单/缴税单，无论谁去缴税都可以。（可以代办）

 注：温江区核税当日未缴税，下次缴纳需重新提供资料，重新审核。

5. 维修基金

1) 缴纳标准：

2) 缴纳金额：电梯房按照各区核算的每平方米建筑成本✖2.5%收取；楼梯住宅按照各区核 算的每平方米建筑面积成本✖2%收取。

3) 温馨提示：但如果原来的户主缴纳了，一般都不用购房者再缴纳，之后小区维修基金不足将再次补缴。

6. 评估费

温馨提示：评估费的产生是需要找第三方专业的评估机构对房屋进行评估，而且购买二手房必须进行评估，拿到评估报告后，交给贷款银行，才能进行贷款。一般来说，评估价可能略低于市场价

7. 中介费 

房屋的买卖双方都要交1%-3%不等的中介费（佣金）给中介机构，每个机构收取的费用差异比较大。购房者可以多比较再下手。

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那些你得注意的买房陷阱

1、实地看房是必须的，白天肯定要看，有条件的情况下，建议晚上也去看看房子；

2、在交定金之前务必搞清楚房屋的权属和抵押情况，避免无法过户等；

3、房屋是否空置，是否签订有租赁合同，因为“买卖不破租赁”，如果买到了一套处在合法租赁期间的房子，必然非常闹心；

4、对于共有产权的房屋务必让所有共有产权人都到场，或者出具相关的法律文件，否则交易可能不合法，也无法过户；

5、对于买的学区房，务必查清楚房源上户籍人口、学位占用情况，否则可能无法落户、上学；

6、对于卖家关于房屋状况的承诺和保证，尽量白纸黑字写下来，并附上违约责任；

7、房屋是否拖欠物管费、水费、电费、气费、网络费等日常生活费用；

8、慎签“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同。将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。这个假合同严重违反了我国税收管理的规定，被查到的话，如果属于一般偷税行为，行政机关会给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

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常用的购房网站、公众号、小程序

1、成都市住建局网上政务大厅：https://zw.cdzj.chengdu.gov.cn/zwdt/ ；可以在线网签、查询二手房成交量等

2、天府市民云APP或者小程序：可以查询个人房屋信息、权属状态

3、成都住房租赁交易服务平台：https://clf.cdzj.chengdu.gov.cn/funi-esf-frontend/ ；成都官方的二手房房源展示平台，可以找房源、发布房源、找中介、查询交易进度、查询政策法规、查询贷款机构等等，业务很多、很广

4、链家网：https://cd.lianjia.com/ 查询各行政区、板块、小区房价，查询房源价格，联系经纪人等

5、成都住建微信公众号，可能会有相关信息发布。

来源：四川乐居

小助理有话说：

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